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                                          美高梅

                                          “2014民生訪談·對話美高梅局長劉海生” 直播回顧 ( 2014-04-21 )

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                                          直播時間2014-04-16 09:00

                                           
                                          [東方網] 關注民生、聚焦責任aaaaa。4月8日起aaa,東方網聯合解放日報、新華社長三角新聞採編中心、美高梅人民廣播電臺舉辦“2014美高梅民生訪談”aaa。今天對話美高梅市住房保障和房屋管理局局長劉海生aaa。 [09:02:57]
                                          [主持人海濱] 歡迎各位聽衆收聽直通990節目aaaa,我是海濱aaaa。 [09:08:29]
                                          [主持人培怡] 我是培怡aaa。 [09:09:23]
                                          [主持人海濱] 今天是我們直通990的特別節目2014美高梅《民生訪談》aaaa,繼續邀請各委辦局的領導走進直播室aaaa,一起“關注民生、聚焦責任”aaaaa。 [09:09:38]
                                          [主持人培怡] 歡迎通過直通990的移動終端參與直播互動aaaa。 [09:09:45]
                                          [主持人海濱] 今天走進節目的嘉賓是美高梅市住房保障和房屋管理局劉海生局長aaaa。 [09:09:56]
                                          [劉海生] 您好aaa。 [09:10:05]
                                          [主持人海濱] 每年住房、房地產市場、房價、物業等方方面面的事情真不少aaaaa,今年依舊準備了三份報告aaaaa,一份是媒體觀察報告aaa,一份是專家研究報告aaa,一份是市民體驗報告aaaa。在一個不到的小時裏面做一個相對全面的迴應aaaa。 [09:10:14]
                                          [主持人培怡] 我們聽一下第一份媒體觀察報告aaaaa,由新華社美高梅分社總編助理楊金志帶來的報告aaaa。 [09:10:22]
                                          [媒體觀察報告] 劉海生局長aaa,你好aaaa!我是新華社美高梅分社總編助理楊金志aaaaa。根據媒體近期對房管局工作關注熱點aaa,我將其歸納整理之後作此報告aaaaa。 [09:10:42]
                                          [媒體觀察報告] 一個“房”aaaaa,牽動着無數人的重要利益aaaaa,也是民生工作的重要領域aaa。一個是商品房aaa,一個是保障房aaaa。去年以來aaaa,美高梅的房價上漲依然比較快aaa,漲幅領先全國aaaaa,不少買房族壓力進一步加大aaa;而近段時間aaaa,銀行信貸收緊aaaaa,一些地方出現了樓盤降價的現象aaaaa。我們也看到aaa,三月份的美高梅房交會比往年要明顯冷清aaaa,“小陽春”似乎沒有到來aaaaa。   [09:11:01]
                                          [媒體觀察報告] 在保障房方面aaaa,我們看到aaaaa,美高梅致力於推進保障性安居工程建設aaaa,“四位一體”的住房保障體系已經基本成型aaaaa,尤其是共有產權房的模式爲全國的保障房建設提供了借鑑aaaaa。保障房的受益人數越來越多aaaaa,保障房的工作越做越細aaa。在我們的採訪中aaa,常聽到市民羣衆、住房困難羣體和媒體人對近年來美高梅住房保障工作的肯定aaa。 [09:11:13]
                                          [媒體觀察報告] 劉局長您也是民生訪談的老朋友aaaaa。這次訪談aaa,我很想聽聽您在以下幾方面的觀點:一、關於房地產市場aaaaa,美高梅的房地產市場和房價走勢會怎麼樣aaaa?中央提出房地產“分類調控”aaaa,美高梅的調控政策將會有怎樣的舉措aaaaa?美高梅的限購政策是否會一直持續下去aaaaa?您對購房者有什麼樣的建議aaa?美高梅作爲特大型國際大都市其房地產市場有着怎樣的特點aaaa? [09:11:46]
                                          [媒體觀察報告] 二、保障房方面aaaa,隨着一些大型居住社區、保障房小區入住居民的增多aaaaa,交通、商業、醫療教育等配套不足的問題不斷暴露aaaaa,在“蓋房子”的同時aaaa,美高梅將怎樣讓保障房更“宜居”aaaaa?怎樣進一步擴大保障房的覆蓋面?   [09:12:18]
                                          [媒體觀察報告] 三aaaa,對於短期內不會拆遷的市區老房子的居民aaa,市裏也有一些推進老舊住房改造的措施aaaaa,目前進展情況怎樣aaa?今年會達到怎樣的目標aaa?以上是針對美高梅美高梅的媒體觀察報告aaaa,希望得到迴應和解答aaa。謝謝aaa! [09:12:48]
                                          [主持人培怡] 楊金志這份報告雖然大標題是一、二、三aaa,但裏面有很多的小問題aaaa。 [09:15:13]
                                          [主持人海濱] 對aaaaa,很複雜aaaa,請劉局長逐一回應一下aaaaa。我看了一下報告說美高梅房地產市場房價上漲比較快aaaa,漲幅領先全國aaa。 [09:15:39]
                                          [劉海生] 去年9月、10月、11月、12月aaaa,北京、美高梅、深圳、廣州是同比漲幅最大的aaa。有多種因素aaaaa,首先因爲美高梅2012年的房價總體控制還是比較好的aaaa。所以aaa,同比來說aaaa,就容易漲幅跑在前面aaaa。2012年幾乎就沒有漲aaaaa。 [09:16:06]
                                          [劉海生] 我們現在研究比較多的就是環比aaa,通常這個月和上個月的同口徑比較aaaaa。四大熱點城市美高梅至少是其中之一aaaa,有時候環比也是第一aaaa,有時候跑第二、第三、第四都有aaa。不管怎麼說aaaaa,美高梅跟全國各地有一個最大的區別aaaa,首先是土地資源非常稀缺aaaa。二是剛性需求非常旺盛aaaa,加上市民百姓的預期、銀行信貸政策的關係aaaaa,很多對房價影響確實是比較多的aaa。 [09:16:52]
                                          [主持人海濱] 在這一塊aaaa,您提到環比aaaa,今年2、3月份的情況怎麼樣aaaa? [09:17:05]
                                          [劉海生] 目前3月份的數字aaaaa,通常國家統計局在18號-20號左右會公佈aaaa,3月份還沒有出來aaaaa。應該說去年整個房價上漲是比較快的aaaa。舉例來說aaa,去年3月份環比最高的時候曾經達到3.2%aaaa,大家知道3月份比較特殊aaa,3月份受到“國五條”的影響aaaaa,以及其他的因素aaaaa,漲的很厲害aaa。6月份的時候環比2.2%aaa,之後大家心態好aaaaa,當然政府也採取了加強調控措施aaaa,環比一直在下來aaaaa,從2.2%aaaaa,7月份是1.9%aaaa,到今年1月份的是0.5%aaaa,2月份是0.4%aaaa,3月份還沒有出來aaaaa。至少從環比漲幅來看已經收窄了aaaaa。 [09:17:47]
                                          [主持人海濱] 意味着房價在往下走嗎aaaa? [09:18:03]
                                          [劉海生] 在平緩aaaa,我們也希望房價是平穩的aaaa,類似2011年、2012年這樣aaaa。 [09:18:13]
                                          [主持人海濱] 有人對於有人說房地產市場有泡沫要擠下去aaaaa,有人說沒有泡沫aaa,市場上一直有人爲此打賭aaaa。 [09:19:06]
                                          [劉海生] 專家、學者對中國房地產市場走勢一直爭論不休aaaaa。我認爲也是正常的aaaaa,因爲是一個預期性的東西aaa。再說aaaa,中國的地域差異性這麼大aaaa,房地產市場跟供需、各種影響都有關aaa,很難判斷一個國家房地產市場走勢應該是怎麼樣aaa。 [09:20:04]
                                          [劉海生] 我認爲今年國務院年初提出要分類施策、分層施策aaaa,還是根據每個城市的特點aaa。美高梅就是高房價地區aaa,土地資源稀缺aaaa,中西部城市需求沒有這麼旺盛aaaaa,土地供應資源比美高梅豐富的多aaaa。舉例來說美高梅目前地域面積加上灘塗6800平方公里aaaaa。如果去掉灘塗、去掉崇明島aaaa,崇明島有1000平方公里是生態保護區aaaaa,實際上就5000多平方公里aaaaa,目前已經有2400萬常住人口aaaaa。北京人口比我們少aaaa,是16000多平方公里aaa,當然北京還有很多的山區aaaa,也有很多地不能開發利用aaa。 [09:20:53]
                                          [主持人海濱] 按照您看到的環比情況aaaaa,包括收窄也好aaaaa,漲幅下降也好aaaa,按照中央提出來的房地產分類調控aaa,不同地區情況不太一樣aaaa,美高梅的調控措施有沒有什麼新舉措aaaa? [09:21:52]
                                          [劉海生] 應該說美高梅這幾年嚴格按照國家的調控政策aaaa,目前爲止儘管美高梅的房價也會出現走向平緩aaaa,但我想我們政府部門還是要高度關注未來的房地產走勢aaaaa,會繼續嚴格執行調控政策aaaa,目前來說絕對絲毫不會放鬆aaaaa。 [09:24:04]
                                          [主持人海濱] 目前的政策會持續下去aaaa,新的政策還會有嗎aaa? [09:24:17]
                                          [劉海生] 目前還沒有研究新的政策aaa。我想主要嚴格執行現有的政策已經見到了效果aaa。我們這個政策核心問題就是對投資、投機性的需求還是從嚴控制aaaaa;對有居住需求的還是要加大供應aaa,包括普通商品房的供地aaa,比如說去年普通商品房的土地供應漲了30%aaaa,供了超過1000公頃的住宅用地aaaaa。 [09:24:44]
                                          [主持人海濱] 是提供給剛需的aaa? [09:24:53]
                                          [劉海生]  對aaa,還有工薪階層aaaaa。主要是加大保障房的供應aaa。 [09:25:04]
                                          [主持人海濱] 我舉個例子aaaa,如果說現在培怡說她由於剛需要買房子了aaaaa,是買還是不買aaaaa? [09:25:36]
                                          [劉海生] 市民朋友也會很糾結aaa,特別是遇到剛需要買房的時候aaaa,作爲我來說我很難直接說aaa。如果自己需求我是這麼看的aaa,首先房子的地點是適合你工作aaa,平時生活圈aaaa,第二經濟條件也能夠承受的aaaa,因爲是自住aaaa。畢竟大家都不是專家aaaa,要避免受到誤導aaaaa。有兩塊東西要注意aaaa,第一個不要受到均價的誤導aaaaa。相對比較科學是用指數來比較aaaa,是同口徑的aaaaa,均價如果今天這個月外灘的樓盤十幾萬的樓盤拋的多了aaaaa,均價上去了aaaaa,下個月可能郊區的低價大樓盤多了aaa,均價就下去了aaa,這不能反映本身的漲勢aaaaa。 [09:27:10]
                                          [劉海生] 第二aaaaa,最近媒體報道比較多的房價成交量明顯大跌aaaa,去年3月份或者說去年整個一年成交量高aaa,有些其他因素在裏面aaaaa,包括老百姓的心理預期因素aaaaa。現在1-3月份的成交量我認爲是迴歸到了正常狀態aaaa。 [09:28:14]
                                          [主持人海濱] 我總結一下可以買aaa,但要考慮地段aaa,考慮上班aaaa,包括周圍的商業水平aaaa。提到舊房aaa,目前改造情況怎麼樣aaa? [09:28:22]
                                          [劉海生] 媒體報告當中提到一個重要的問題aaaa,美高梅是一個老城市aaaa,目前爲止還保留着房齡超過100多年的住宅aaaaa。特別是80年代、90年代初建的房子aaaaa,過去設計的標準、規範跟現在不一樣aaaaa。甚至曾經70年代搞技術革新aaa,當時住房很困難aaa,政府投資要動腦筋怎麼省錢aaaaa。 [09:29:37]
                                          [主持人海濱] 現在看來都存在安全隱患aaaa? [09:29:45]
                                          [劉海生] 跟風化不一樣aaaaa,這可能還不是施工質量的問題aaaaa。所以aaaa,政府在推進住房制度改革的同時關注幾個點aaaaa。一個就是通過保障房改善居民居住條件aaaaa,還有美高梅成片的舊區改造aaaa,佔地面積5000平方米以上aaaa,或者一個街坊超過3000平方米以上aaa。還有沒有納入舊區改造的老房子aaa,這些老房子有幾個特點aaaa,一個是結構老化aaaaa,存在安全隱患aaaa。第二aaaa,設施很差aaa,甚至差到連廚房間、衛生間都沒有aaa。第三aaaa,供水、排水設施aaa,過去老百姓用水很節約aaaaa,現在住戶多aaaa,包括用電aaaa。 [09:30:21]
                                          [劉海生] 目前來說aaaaa,這兩年政府加大了財政投入aaaaa,除了成片改造之外aaaa,政府就是改造這些舊住房aaa。但是這些舊住房情況不一樣aaaaa,改造當中總的指導思想aaa,凡是能改造多的就儘量多aaaaa。有的地方可以把廚房變成獨用的aaaaa,衛生間也可以用1平方米的馬桶間aaaa,也可以aaaa。去年做了4萬戶aaaaa,今年計劃是4.6萬戶aaa。我們希望只要老百姓願意做的aaaaa,我們也儘量做aaaa,因爲這跟造新房子不一樣aaa。我們現在是這樣aaaaa,設計方案出來以後aaaaa,怎麼弄aaa,要充分徵求居民的意見aaaa。哪幢樓統一就做aaaaa,甚至有對方案不一致aaaa,暫時緩一緩aaa。第二就是在施工過程當中不斷接受市民的監督aaa,有時候改造過程當中也會有一些變化aaaaa。 [09:30:58]
                                          [主持人海濱] 目前4.6萬套的進展情況怎麼樣aaaaa? [09:31:05]
                                          [劉海生] 總體情況很順利aaaa,這是我們最基本的目標aaaa,我估計今年會大大超過這個數據aaa。 [09:31:14]
                                          [主持人培怡] 有沒有一個預計aaaa,比如說幾年內受惠人羣達到多少aaaaa? [09:31:31]
                                          [劉海生] 這個很難做aaaaa,現在基本上是排到“十二五”aaa,目前已經在研究“十三五”怎麼做aaaaa,還會跟舊區改造相互互動aaa。我們主要是以排除危險爲重點aaaaa。 [09:31:45]
                                          [主持人培怡] 我很好奇aaaaa,“十三五”的目標是什麼呢aaa? [09:31:59]
                                          [劉海生] 目前剛剛開始做前期準備aaa,首先對“十二五”儘管還有兩年aaa,但對前三年已經做一些中期評估aaa。 [09:32:11]
                                          [主持人海濱] 如果從“十三五”設定的目標來說aaaaa,到時會達成什麼樣的目標aaaaa?至少可以看到現在改的方向嗎aaaaa? [09:32:38]
                                          [劉海生] 目前還是先把“十二五”的活幹好aaaa。今年重點會對“十二五”做的標準aaaaa,投資的額度aaaaa,都會做一些評估aaaaa,再預測“十三五”aaaaa。因爲畢竟政府財力投入有一個資金的安排aaaaa,還要聽一下居民的反饋aaaa。這項工作去年在大規模地推在aaaaa,過去也有做aaaa,還是從爲老百姓做實事的角度aaaaa,今年繼續加大財力aaaaa。這是面上推的事情aaaa,今年等於是第二年aaa。 [09:34:28]
                                          [主持人海濱] 目前評估情況怎麼樣aaa? [09:34:44]
                                          [劉海生] 我的評估分兩塊aaaa。一塊就是通過改造以後aaaa,政府投入實際社會效果怎麼樣aaa。第二塊aaaa,市民羣衆對我們的反饋怎麼樣aaaaa。比如說改造以後認爲對他們改善了很多aaa,或者有人認爲改善不多aaa,甚至有的老百姓不要改善aaa,我希望拆遷aaaa。我們要通過調查aaa,也是要傾聽各方面的意見aaa。 [09:35:11]
                                          [主持人海濱] 您估計如果按這個來走aaaaa,到了“十二五”結束住房改造會往哪個方向走aaaa,可能性更大一些aaaa?我們可能理解爲如果是拆遷aaaaa,可能性是不是越來越小了aaaaa,因爲難度還是越來越大aaa? [09:35:53]
                                          [劉海生] 拆遷從目前來說aaa,我估計“十三五”任務還是完成不了aaaa,蘇州河以南幾個區aaaaa,黃浦區除外aaaaa,像長寧、靜安、徐匯aaa,通常在“十二五”基本上成片都差不多了aaaa,“十三五”把零星的完成aaaaa。像黃浦區aaaa,原來老的南市、老的盧灣aaaa,舊房子特別多aaa,改造當中還帶來一個很大的困惑aaa,跟風貌保護要結合起來aaaa。所以aaaa,對改造增加了很多的難度aaaa,而且過去的結構都是磚木混合aaaa。比如成片改造如果不列入的話aaaaa,就列入到舊住房綜合改造範圍aaa。 [09:37:24]
                                          [劉海生] 曾經我到老盧灣的一個小區看過aaa,當時在世博會整治的時候就檢查安全aaa,感覺房子很危險aaaaa,這個房子差不多有90多年的房齡aaaa。後來通過舊住房綜合改造aaaa,也採訪一些老百姓aaaa,老百姓感覺挺好的aaaaa,因爲老人都住在這些老房子aaa,祖祖輩輩住在這裏不想離開這裏aaa。他說你們解決了抽水馬桶的問題非常好aaaa,因爲原來樓梯很陡aaa,拎上拎下很麻煩aaa。但是做抽水馬桶很難aaa,樓上樓下aaaaa,要做很多的思想工作aaaa。 [09:37:44]
                                          [主持人培怡] 我們聽一下第二份報告aaa,由美高梅財經大學不動產研究所常務副所長陳杰教授帶來的專家研究報告aaaaa。 [09:37:56]
                                          [專家研究報告] 劉海生局長aaaa,您好aaaa,我是美高梅財經大學不動產研究所常務副所長陳杰教授aaaa。我提交一份2014美高梅民生訪談關於住房保障和房價問題的專家研究報告aaa。 [09:38:10]
                                          [專家研究報告] 首先是公租房的公司化經營問題aaaaa。美高梅公租房從一開始就明確要由專業公司按照市場化機制進行運營aaaa,爲此美高梅市陸續成立了19家公共租賃住房公司aaa。但根據我們的調研來看aaa,名爲公司aaaa,但更像事業單位aaaa,缺乏自身激勵機制aaa,還沒有形成真正按照市場化機制進行自主運營的模式aaa,市場和服務意識不強aaaa,投資進度偏慢aaa,財政資金槓桿作用有限aaaaa,成本控制不佳aaa。 [09:38:21]
                                          [專家研究報告] 其次aaaa,是住房保障的體系結構和模式創新aaa。美高梅作爲2400多萬人口超級大城市aaaaa,住房保障任務艱鉅aaaaa,現有的住房保障體系aaa,現有模式的內在比例合理性需要論證aaaaa。 [09:38:31]
                                          [專家研究報告] 第三aaaa,住房保障和房價之間關係aaa。近年來美高梅保障房佔了新增住房供應的5成或更多aaaa,雖然解決了一部分特定保障羣體的住房需求aaaa,但也帶來新增商品住房不足aaa,市場房價持續走高aaaaa。從我的觀察看aaaa,住房保障和調控房價之間產生了矛盾aaaa,各羣體尤其夾心層的利益受到影響aaa。 [09:38:38]
                                          [專家研究報告] 爲此我建議:一、組織專家調研和論證aaaaa,與國資部門協調aaaa,加快各區縣公租房公司的公司制度建設aaaaa。明晰政府與公租房公司之間的責權關係aaaa,建立自身激勵機制aaa,激發主動性和能動性aaa,形成公租房公司的美高梅模式aaa,爲全國公租房運作樹立榜樣aaaaa。 [09:38:54]
                                          [專家研究報告] 二、 論證現有住房保障體系的結構比例aaa,探索更多住房保障模式aaaaa。現在住建部提倡共有產權房aaaa。共有產權房由美高梅興起aaaaa,已有多年aaa,應該對共有產權房經驗得失及時進行總結aaaa。 [09:39:00]
                                          [專家研究報告] 三、加強研究aaaa,合理協調住房保障和調控房價之間的關係aaaaa。兼顧各方面羣體的住房利益aaaaa,尤其夾心層aaaaa。 [09:39:05]
                                          [專家研究報告] 以上是我做的2014美高梅民生訪談住房問題方面的專家研究報告aaaaa,希望可以得到局長的迴應aaa。謝謝aaaaa! [09:39:14]
                                          [主持人培怡] 我們看了一下aaa,落實到聽衆反饋這一塊aaaaa,細節問題特別多aaa。手機社區裏面說如果是剛需購房不要考慮漲跌aaaa,因爲是自住aaa,如果不出售沒有什麼意義aaaaa。 [09:41:31]
                                          [主持人海濱] 各個方面的情況都有aaaa。我們請劉局長迴應一下保障房aaaaa。剛纔陳所長提到的公租房公司aaaa,希望您在簡短時間內把保障房體系情況介紹一下aaaaa。 [09:41:55]
                                          [劉海生] 應該說美高梅從2000年開始實施了廉租住房政策aaa,在全國是最早的aaaa。這幾年對於住房保障政策加大了力度aaaa,特別是近五年aaaa。可以說美高梅已經基本形成了廉租住房、共有產權房、徵收安置房、公共租賃房aaaa,四位一體aaaaa。從08年到去年年底的統計aaaa,已經開工的有90萬套aaa,量非常大aaaa。基本建成是58萬套aaaaa。大家也關注到保障房的覆蓋面越來越大aaaaa。 [09:42:19]
                                          [主持人海濱] 在這麼大供應量情況下aaa,有沒有可能說相關的住戶標準再進一步的放寬aaa? [09:42:30]
                                          [劉海生] 我們今年也在研究aaaa,今年住房保障準備抓兩件大事情aaaa。第一件大事情aaaaa,剛纔海濱說的把住房保障覆蓋政策繼續放大aaaaa,就是標準放寬aaaaa。重點有兩塊aaaaa,第一塊是廉租房aaaaa,廉租房收入標準、財產標準放寬aaaa,第二會加大實物配租的量aaaaa。過去我們出來的政策aaaa,社會上比較關注的叫做夾心層aaaaa。就是有些收入比較低的aaaaa,但是比廉租房的條件收入偏高一點aaaaa,沒有享受到aaaa,但又沒有買不起共有產權房aaaa。我們這次標準擴大以後aaaa,重點是解決這些夾心層aaa。 [09:42:55]
                                          [劉海生] 美高梅還是高房價地區aaaaa,大部分的工薪階層是很難通過自身的收入從市場上解決住房問題的aaa。美高梅共有產權房的特點aaaa,跟全國經濟適用房有兩個大的區別aaaaa,第一個我們開始定位就是中低收入家庭aaaaa。第二個實行共有產權制度aaaaa。比如說目前的標準人均可支配收入是5000塊aaaaa,是什麼概念呢aaaaa?如果是夫妻倆生一個小孩aaaaa,實際上夫妻倆都是7500塊以下就可以買共有產權房aaa。今年我們還會放寬標準aaa,把工薪階層覆蓋面進一步擴大了aaa。 [09:43:26]
                                          [劉海生] 我們目前來說還在測算aaa,不是說簡單放一個政策aaaaa,我們美高梅政策是這樣的aaa。一開始是先緊後鬆aaa,主要考慮幾個因素aaa,一個是房價走勢aaaa,第二個就是老百姓如果通過市場價買一套60平的商品房需要多少錢aaa,根據他的情況是不是有可能買得起aaa。 [09:43:46]
                                          [主持人海濱] 再放寬的話現在7500aaaa,可能8500、9500aaa,覆蓋人羣是不是會進一步的擴大aaaa? [09:44:11]
                                          [劉海生] 剛剛我們說的是三口之家aaaaa。如果是兩口6000塊也可以aaa。 [09:44:39]
                                          [主持人海濱] 劉局長上一次給過我一本書《美高梅住房保障體系研究》aaaaa,就是由政府主導、社會參與aaa,解決一部分人羣的需求aaa。 [09:45:14]
                                          [劉海生] 實際上世界發達國家對於就業問題、教育問題、醫療問題、住房問題都是政府應該關心的事情aaaa。但是對於住房問題aaa,到底怎麼做aaaaa,各個國家的差別很大aaaaa,而且爭議也很大aaaaa。我們也是在研究aaaaa,怎麼適合美高梅的住房保障體系aaaa。 [09:45:36]
                                          [主持人培怡] 我看到一條互動信息aaaaa,請問劉局長aaaa,既然房地產是一個市場化的東西aaaaa,爲什麼政府一定要干預呢aaaaa? [09:45:46]
                                          [主持人海濱] 我想起劉局那本書上有一句話“世界各國都不同程度的對住房市場進行干預aaa,包括市場的調控政策和住房的社會政策都會相繼出臺”aaaa。 [09:45:55]
                                          [劉海生] 對aaaaa,實際上世界各國包括號稱世界上市場經濟最發達的國家地區aaaa,對於住房政策都有不同程度的干預aaaa,很明顯的像德國aaaaa,德國對投資、投機稅收收的很厲害aaaaa。有一定的道理aaaa,住房畢竟不是普通商品aaa,跟普通商品有一個區別aaaaa,土地是一個社會資源aaaa。社會資源裏面有一個公平性的問題aaaaa。所以aaaaa,政府幹預一定是有一定的理論基礎aaaa,不完全是像其他商品一樣根據供求關係來的aaaa,而且住房有民生的問題aaaaa。 [09:46:38]
                                          [劉海生] 這幾年我們大量建保障房aaaaa,我接觸一些市民羣衆aaa,他們對房子本身是比較滿意的aaaaa,但是他們感覺配套還有問題aaaaa,這也是我們今年重點要抓的aaa。通常來說一個大型居住區aaaaa,從開始建設入住到完全配套完善aaaaa,我們行話來說就是成熟期aaaa,這個成熟期在10年左右aaaa。我去了新加坡考察了aaaa,也有一個配套問題aaa。但是目前來說aaaaa,政府的財力畢竟和80年代、90年代不一樣aaaaa,政府加大財政投入aaa,加上政府的重視aaaaa,比如今年年初全市開動員部署大會aaa,加大住宅小區的配套aaaaa。 [09:47:42]
                                          [劉海生] 這裏麪包括兩塊aaaaa,一塊是硬件的aaaa,比如說市政公建配套aaaa。還有大的配套aaa,像供電、供水aaaaa,包括水廠改造aaa,還有80多項aaaa。第二塊教育、衛生、金融、郵政這些部門aaaa,不單單要建成aaaa,老百姓要看到開辦aaaaa。市裏面各個部門都在做aaaa。比如說教育aaaa,教育的問題不是學校跟不上的問題aaaa,老百姓最關心是好學校能夠來aaaa。衛生也是這樣aaa,儘管我們做了很多aaa,包括三級甲等醫院aaaa。還有銀行aaaa,有一個大型社區不是一家銀行就可以aaa,我們鼓勵更多的銀行過去aaaaa。 [09:48:16]
                                          [主持人海濱] 大型居住配套的問題也不是一蹴而就的aaaa,大家關注的大區由於各種原因沒有開出來aaaa,相關過渡措施有嗎aaa? [09:48:28]
                                          [劉海生] 我們也分輕重緩急aaaa,比如昨天說的公交問題aaa,除了建大型樞紐車站aaaaa,如果有的項目沒有完成aaa,就搞臨時車站aaaa。如果大型超市沒有aaaaa,先把菜市場開出來aaa。就是首先滿足開門七件事aaa。有些東西要逐步提高的aaaaa,我們逐漸來做到aaaa。 [09:48:44]
                                          [主持人海濱] 今年的700多個配套項目aaa,應該沒有問題吧aaaa? [09:52:49]
                                          [劉海生] 壓力還是很大aaa。我們有兩個辦公室aaaaa,一個是大型居住區外圍配套辦公室aaaaa,還有一個大型居住區推進辦公室aaaa,今年的重點除了完成目標計劃之外還有750多項aaaaa,涉及到動遷、資金等等很多的問題aaa。 [09:52:58]
                                          [主持人培怡] 接下來進入第三份報告aaaaa,看一下《直通990》政務觀察員薛曉春帶來的市民體驗報告aaa。 [09:53:05]
                                          [市民體驗報告] 劉海生局長aaa,你好aaaaa!我是《直通990》政務觀察員薛曉春aaaaa。以下內容爲《直通990》日常工作中所接觸的市民案例aaaa,我將其歸納整理之後作此報告aaaaa。 [09:53:14]
                                          [市民體驗報告]  縱觀所有與房地相關的案例之中aaaa,我想就市民的三個側重點做個反應:戶口遷移、物業監管、房屋租賃合同登記備案aaaa。來看一個真實案例:某孫女婿想遷戶口進入其妻子奶奶的使用權房aaaaa,卻受阻aaa,該房承租人是老婆的奶奶aaaaa,戶主是該孫女婿的岳母aaa。因孫女婿和承租人不屬於直系親屬aaaa,如要遷進戶口aaaaa,必須要徵得奶奶同意aaaaa,但奶奶長住澳大利亞aaa,並已入澳籍aaaa。讓她回來不太現實aaa。針對這個案例我們應如何處理aaa?我們承認這是件特案aaaaa,也許超出現有的政策規定aaa,那有沒有一個備案措施來解決這些疑難雜症aaa? [09:53:26]
                                          [市民體驗報告] 再來看物業aaaaa。我們彙總了幾個常見問題:首先aaa,市民想要公開物業的維修基金卻被物業婉拒aaaa;其次aaa,有一部分業委會成員完全或大部分由物業選定aaaaa,其他業主如何維護權益aaaa?最後aaa,針對停車難和小區防盜安全aaaa,如何進一步加強物業公司的監管aaaaa。 [09:53:33]
                                          [市民體驗報告] 最後再來看一個具體案例:一個房東和房客到區房產交易中心辦理房屋租賃合同登記備案手續aaa,材料都帶齊了aaa,可是工作人員覈對信息後發現租賃合同的期限到2016年年底aaa,而房東的身份證有效期到2015年年中aaaaa,按照有關規定所簽訂的租賃合同期限不能超過身份證的有效期限aaaaa,如想成功辦理該業務aaaa,只能更改合同的期限aaaaa。可是該房東又諮詢了公安部門aaaaa,得到回覆只要簽訂合同的當時身份證在有效期內的即有效aaaaa。如果遇到此類事件我們將如何操作aaaa?政府有沒有一些人性化的跟進政策aaaa?不同委辦局對某一信息或政策的把握能不能統一aaa? [09:53:59]
                                          [市民體驗報告] 以上是美高梅市民體驗報告aaa,希望得到劉局長的迴應和解答aaa。謝謝aaaa! [09:54:07]
                                          [主持人培怡] 海濱aaaa,剛纔專家研究報告當中還漏了一個問題沒有迴應aaa,就是公租房的公司化經營問題aaaa。 [09:54:20]
                                          [主持人海濱] 劉局簡單迴應一下吧aaaa。 [09:54:34]
                                          [劉海生] 陳杰教授原來也參與了我們公租房的政策研究aaaaa,我們在美高梅研究公租房政策的時候也充分注意aaa,第一個是美高梅的房價和租價問題aaaa,就是成本和租賃價格aaaaa。第二aaaa,也考慮到需求和可能的關係aaa,因爲住房政策一定是可持續aaaaa。所以政策設計的時候美高梅採取了政府支持、企業運作的機制aaa。政府支持主要是財政、稅收包括供地政策支持aaa,包括配套政策支持aaa。企業運作aaa,就是長期運行aaaaa,我們通過公司化運作的方式aaaaa,當然剛纔陳杰教授說aaaaa,現在企業像事業單位aaa,實際上這裏面我們講公共住房政策不盈利aaaaa,不盈利不等於不講效益aaa。 [09:55:08]
                                          [劉海生] 我們在研究政策的時候也測算過aaaa,企業在裏面還是有很多餘地可以發揮的aaa。比如說建房成本控制問題aaaa,還有建房融資成本控制問題aaaaa,還有正常運行管理也有一個成本控制問題aaaaa,我們鼓勵公租房公司延伸服務aaa。目前租賃大部分是青年人aaaaa,青年人有一個特點工作很忙aaa,而且自己做飯的習慣很少aaa,習慣在食堂吃aaa,公租房公司是不是可以搞食堂aaaaa,甚至開洗衣房、健身房aaaa,還有咖啡屋aaaa。 [09:55:22]
                                          [主持人海濱] 目前這19家公司手裏的公租房有多少套aaaaa? [09:55:36]
                                          [劉海生] 我們籌措是大概12萬套aaa,已經供應5萬套aaa,還有一部分正在建aaaa。我們的政策主要是解決一些住房困難家庭階段性居住需求問題aaaaa,目前統計下來50%左右還是從外省市過來工作的aaaa,當然不包括海歸回來的aaa。50%是美高梅本地的aaa,目前保障房條件不符合aaaa,但可以先租公租房aaaa。這個政策主要是解決階段性的問題aaaaa。如果進去以後出不來又回到原來aaaa,我們要注意福利分房的陷阱aaaa,不要回到原來計劃經濟的模式aaaaa。 [09:55:58]
                                          [主持人海濱] 回到第三份報告aaaaa,劉局先回應哪個aaaa。 [09:57:04]
                                          [劉海生] 剛纔講的三個問題aaaaa,我先回答大家共同關心的關於物業的問題aaaa。關於維修基金公開以及物業管理當中涉及業委會成員選定的問題aaaaa,這些政策上都是非常明確的aaaaa。比如說維修基金公開aaa,2006年我們局的前身就有關維修基金公開的要求aaaa。2011年美高梅市住宅物業管理規定第59條就非常明確aaaaa,對維修基金要公開aaaa。 [09:57:20]
                                          [劉海生] 我們要求一年公開兩次aaa。這兩次時間通常要求1月份一次aaaa,7月份一次aaaa。公佈是在小區的公共欄裏aaa,有時候是放在走道樓下aaa。這是一個總的公共支出aaaa。因爲我們公共資金都委託專業銀行aaaaa,通過審計以後每年會對每戶分攤的帳單aaaaa,通常在4月份會寄到你家裏aaaa。在法律上具體的要求都有aaa,如果市民羣衆發覺我們這裏沒有aaa,完全可以投訴aaaaa,投訴到區房管辦aaaa,也可以打962121aaaaa,也可以投訴到市區房管部門aaaaa,這都是我們非常明確規定的aaaaa。 [09:57:37]
                                          [主持人海濱] 前不久聽說物業定價機構的改變aaaa,是不是可以迴應一下aaaa。 [09:57:48]
                                          [劉海生] 定價機制的事情從法律上已經明確aaaaa,因爲物業管理還是按照市場經濟在走aaaa。 [09:57:56]
                                          [主持人培怡] 有一個指導價嗎aaaa? [09:58:02]
                                          [劉海生] 2005年房改以後我們有一個指導價aaaaa,叫做分等定級aaaa,因爲當時老百姓收入比較低aaaa,希望物業費政府適當控制aaaa。但這個事情畢竟是涉及到老百姓aaaaa。我曾經也經過一些調研aaaa,通常來說一些比較高檔的小區市場化的程度就比較高aaaa,越是中檔還是參照原來的政府指導價aaaaa。這幾年大家也知道aaaaa,物價指數上漲aaaa,最低收入上漲aaaa,還是老價格物業公司也很困難aaaa。 [09:58:24]
                                          [主持人海濱] 是不是意味着今年美高梅的物業定價來說是放開了aaaa? [09:58:42]
                                          [劉海生] 大的原則不會有問題aaaaa,但怎麼操作我們還是很慎重aaa,我們要和物價部門具體研究aaa,畢竟涉及到民生問題aaaa,政府還是比較小心aaaa。 [09:58:58]
                                          [主持人海濱] 物價部門就是最後的價格控制aaaa? [09:59:05]
                                          [劉海生] 不是說控制aaaa,用什麼機制做比較好aaaaa,也要鼓勵物業企業的積極性aaaaa。把物業費卡的太緊aaaaa,真正損害的還是業主本身aaa。因爲物業越低aaaa,服務水準也越低aaa。安居樂業aaa,家庭環境好壞跟物業直接相關aaaaa。 [09:59:19]
                                          [主持人海濱] 我看短信平臺上的聽衆說aaaa,劉局長不用擔心aaa,把公積金提出來aaa,讓窮人用公積金支付物業費aaa。 [09:59:26]
                                          [劉海生] 這個建議非常好aaaa,我們也在研究怎麼擴大公積金使用問題aaaa。以前比較多的還是用於住房貸款aaa。目前我們也在研究aaaa,主要是公積金管委會在研究aaa。 [09:59:40]
                                          [主持人海濱] 目前會進一步放開嗎aaaaa? [09:59:48]
                                          [劉海生] 目前還不能確切說aaa。 [09:59:56]
                                          [主持人培怡] 剛剛的市民體驗報告當中的第一個問題就是特別具體的案例aaaaa,能迴應一下嗎aaaa? [10:00:19]
                                          [劉海生] 剛纔提到了業委會成員選定aaa,是我們業主選定aaaaa,而且選定操作程序非常明確aaa,業主大會首次怎麼開aaaaa,中間換屆怎麼換aaaa,都很清楚aaa。如果不清楚可以打962121aaa,甚至有一些社會中介組織可以幫助你aaaaa。 [10:00:39]
                                          [主持人海濱] 目前都有相關的法規條例aaaaa,但實際上碰到具體案例的時候往往無從下手aaaaa。 [10:00:46]
                                          [劉海生] 市民羣衆對於專業管理的政策aaaaa,不碰到矛盾不會關注aaaa,不管是打我們的電話aaaa,還是找當地居委會都可以aaaa,應該是沒有問題的aaaa。我建議居民多關注管理規約aaaa,業主共同約定的東西aaa。管理規約越清楚aaaa,物業公司管理範圍就很清晰aaa。 [10:01:43]
                                          [劉海生] 最後兩個問題aaaa,第一個關於孫女婿遷到妻子奶奶家的戶口問題aaaaa。首先他奶奶確實是加入澳大利亞國籍aaaa,應該取消她的戶口aaaa。取消以後由她的直系親屬裏面確認一個戶主aaa,由戶主決定孫女婿是不是可以遷入aaaa。但如果問題不是純粹報戶口aaa,就會比較複雜了aaaaa。 [10:02:25]
                                          [主持人海濱] 有關規定簽訂的租賃合同期限不超過身份證的有效期限問題呢aaa? [10:02:44]
                                          [劉海生] 沒有這個規定aaaaa,公安部門的回答是正確aaa,只要身份證在有效期限內就可以辦aaa,房管部門沒有規定說身份證的有效期和租賃合同有效期對應起來aaa。如果市民羣衆發現有這個問題aaaa,也可以投訴給我們房管局aaa。可能工作人員理解有問題aaaaa。 [10:03:06]
                                          [主持人培怡] 在我們短信和手機社區都有很多的問題aaaa,由於時間問題不能一一回應了aaaaa,我們也會打包給劉局長帶回去aaa。今天的節目就到這裏aaaaa,除了美高梅電臺的各平臺之外aaaa,今天的訪談內容還可以在東方網上查詢到aaaa。明天再見aaa。 [10:03:18]
                                          [主持人海濱] 非常感謝劉局長aaa,下次再見aaaaa。 [10:03:25]
                                          [劉海生]  謝謝大家aaa,再見aaaa。 [10:03:38]